2025. január 15-től jelentős változások lépnek életbe Magyarországon az ingatlan-nyilvántartással és a polgári jogi szabályozással kapcsolatban. Az új ingatlan-nyilvántartási törvény és a módosított Polgári Törvénykönyv hatályba lépésével a tulajdonjog-fenntartás és a függőben tartás intézményei is átalakulnak. Az ingatlanpiacon jelenleg használt eljárások alapvetően változnak, és az ingatlanügyekben érintett személyeknek alaposan fel kell készülniük az új szabályokra. Az alábbiakban bemutatjuk, hogy miként érinthetnek minket ezek a jogszabályváltozások.
Mi az a tulajdonjog-fenntartás és függőben tartás?
A tulajdonjog-fenntartás és a függőben tartás az ingatlan adásvételi ügyletek során alkalmazott megoldások, amelyek akkor kerülnek elő, ha a vevő nem tudja egy összegben kifizetni a teljes vételárat a szerződéskötéskor. A tulajdonjog-fenntartás esetén az eladó fenntartja a tulajdonjogát az ingatlan felett, amíg a vevő a teljes vételárat ki nem fizeti. Ez a megoldás hosszú távon is fenntartható, de hátránya, hogy nem nyújt védelmet az eladóval szemben, ha a vevő végrehajtási jogot jegyez be.
A függőben tartás esetén az adásvételi szerződés benyújtásakor a vevő tulajdonjogának bejegyzését a földhivatal 6 hónapig felfüggeszti, amíg nem kerül sor a tulajdonjog bejegyzési engedélyének benyújtására. A függőben tartott bejegyzési kérelem akadályozza más jogok bejegyzését, például a végrehajtási jogot. Ez biztosítja, hogy a tulajdonjog bejegyzése előtt ne kerülhessenek be más, a vevő jogait terhelő bejegyzések.
Mi változik 2025. január 15-től?
Az új szabályozás szerint megszűnik a tulajdonjog-fenntartás és a függőben tartás intézménye. Ezt követően a tulajdonjog-fenntartás mellett új jogi konstrukcióként kerül bevezetésre a vevői jog. A törvény módosítása lehetővé teszi, hogy az eladó továbbra is fenntartja a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig, azonban az új jogszabályok szerint a vevő tulajdonszerzési jogát már nem csorbíthatja az eladó. A tulajdonjog-fenntartásnak nem lesz határozott időtartama, és a vevői jog bejegyzésével a jogi biztosítékok erősödnek.
Fontos változás, hogy a törvény kifejezetten kimondja, hogy a tulajdonjog-fenntartás alatt az eladó nem adhatja el az ingatlant harmadik személynek, és nem terhelheti meg azt. Ezzel a változással a vevő jogai védelmet kapnak a tulajdonjog bejegyzéséig. A korábbi gyakorlattal ellentétben a tulajdonjog-fenntartás immár nem kerül bejegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára, hanem csak a vevői jogot jegyzik be, ami biztosítja a vevő jogait.
Mi történik 6 hónap után?
Ha a tulajdonjog-fenntartás mellett a vevői jog bejegyzése után a tulajdonjogot nem jegyzik be 6 hónapon belül, akkor megszűnik a vevői jog felfüggesztő hatása. Ez azt jelenti, hogy a további bejegyzések, például végrehajtási jogok, a 6 hónap elteltével már elintézésre kerülhetnek. Azonban a vevői jog továbbra is érvényben marad, ha a felek határozatlan időre kötöttek megállapodást.
A törvény változása alapján, ha a tulajdonjogot határozott időre kell fenntartani, akkor a vevői jogot a földhivatal a határozott idő lejárta után törölni fogja. Ha határozatlan időre szól a tulajdonjog-fenntartás, akkor a vevői jogot 5 év után törlik. Az új szabályozás célja, hogy világosabbá váljanak a tulajdonjog fenntartásának jogi következményei és a vevői jog védelme, miközben az eladók is védve maradnak a kellemetlen helyzetektől.
Mit jelent mindez a gyakorlatban?
A 2025 januári jogszabálymódosítások számos fontos változást hoznak az ingatlanpiacon és az ingatlanügyekben. A tulajdonjog-fenntartás és a függőben tartás megszűnésével az ingatlan adásvételi ügyletek átláthatóbbá és egyszerűbbé válnak, miközben biztosítják, hogy a vevő jogai védve maradnak. Az új szabályozás segít megelőzni azokat a problémákat, amelyek korábban a tulajdonjog bejegyzésének késlekedése miatt keletkeztek. Mindezek a változások tehát új lehetőségeket és biztonságot kínálnak az ingatlanvásárlóknak és -eladóknak egyaránt.
Összegzés: Miért fontos a változás?
Az ingatlanügyek jogi szabályozása rendkívül fontos a magyar ingatlanpiacon. A 2025. január 15-i változások a tulajdonjog-fenntartás és függőben tartás intézményei helyett új jogi megoldásokat kínálnak, amelyek jobban védik a vásárlók jogait és biztosítják az ingatlanpiaci tranzakciók biztonságos lebonyolítását. A változások segítenek elkerülni a korábbi problémákat és egyértelműbbé teszik az ingatlanügyletek folyamatát. Mivel ez a változás széles körben érinti az ingatlanpiacon dolgozókat és vásárlókat, minden érintettnek fontos tisztában lennie a jogszabályi módosításokkal.
Érdemes figyelemmel kísérni a változásokat, és időben felkészülni az új szabályok alkalmazására, hogy elkerüljük a jogi problémákat és zökkenőmentesen tudjuk lebonyolítani az ingatlan adásvételt.
