Az elmúlt évek során a lakásbefektetések sokak számára a stabilitás és a megbízható jövedelemforrás szinonimájává váltak. Számos befektető döntött úgy, hogy tőkéjét kisebb alapterületű garzonokba, modern új építésű ingatlanokba vagy éppen felújított panellakásokba fekteti, a folyamatos bérleti díjbevétel reményében. Azonban a piaci dinamika változóban van: 2025 első negyedévében figyelemreméltó, mintegy 10%-os növekedést lehetett tapasztalni a korábban kiadási céllal vásárolt ingatlanok eladásában, összehasonlítva a 2024 azonos időszakával. Ez a tendencia felveti a kérdést: egy új korszak kezdődik a befektetési célú lakások piacán?
A közelmúltban tapasztalt ingatlanár-emelkedés jelentős mértékben befolyásolta a elérhető bérleti hozamok alakulását. Míg korábban egy 80-100 millió forintos befektetéssel vásárolt lakás viszonylag könnyen generált havi 250-300 ezer forintos bérleti díjat, addig napjainkban egy 120-130 millió forintot érő ingatlan esetében ugyanez a díjtétel már csupán körülbelül 2,5-3%-os bruttó hozamot biztosít. Ebből az összegből pedig még le kell vonni az ingatlan fenntartásával járó karbantartási költségeket, az esetleges ingatlanközvetítői jutalékokat, az adókat, valamint a lakás kiadatlan időszakaiból fakadó bevételkiesést.
Szegő Péter, a Duna House PR és elemzési szakértője szerint a bérbeadók egyre nehezebb helyzetbe kerülnek azokkal az ingatlanokkal, amelyek energetikai állapota elavult, vagy amelyek komfortszintje és esztétikai megjelenése nem felel meg a mai kor elvárásainak. Ezeket a lakásokat sokkal körülményesebben lehet bérbe adni, vagy csak jelentős árengedménnyel. A bérlői preferenciák ugyanis jelentősen átalakultak: a tisztaság és a megfelelő felszereltség mellett ma már alapvető igény a kedvező rezsiköltség és a légkondicionáló berendezés megléte, különösen a városokban élő fiatalok körében.
A befektetési döntések meghozatalakor a megváltozott kamatkörnyezet sem hagyható figyelmen kívül. Amíg néhány évvel ezelőtt az 1-2%-os banki kamatok mellett az ingatlan bérbeadása vonzó opciónak számított, addig jelenleg az állampapírok vagy a banki lekötött betétek akár 6-9%-os hozamot is kínálhatnak. Ez a jelentős hozamkülönbség sokakat elgondolkodtat, hiszen az ingatlanból származó jövedelemért meg kell dolgozni: a kiadással, az adminisztrációval, a fenntartással és a karbantartással járó teendők mind időt és energiát igényelnek.
Érdekes piaci fejlemény, hogy egyre több olyan lakás jelenik meg a kínálati oldalon, amelyeket korábban építtető cégek tartottak a portfóliójukban, kifejezetten bérbeadási céllal. Ezek a jellemzően 5-10 évvel ezelőtt épült ingatlanok sok esetben most kerülnek először meghirdetésre az eladási piacon. Ez a lépés gyakran akkor következik be, amikor az üzemeltetési és fenntartási költségek már nincsenek arányban az elérhető bérleti díjak mértékével.
További tényezőként jelentkeznek a rövid távú lakáskiadás szabályozásának szigorításai. Az Airbnb-szabályozás több önkormányzatnál is korlátozta a belvárosi lakások ilyen célú hasznosítását, ami csökkentette azok kihasználtságát. Emellett a megélhetési költségek növekedése miatt sok fiatal bérlő kénytelen kompromisszumokat kötni: közösen bérelnek lakást, az agglomerációba költöznek, vagy akár visszatérnek a családi otthonba.
Bár Szegő Péter szerint országos szintű, tömeges jelenségről még korai lenne beszélni, egyértelműen látszik, hogy egy szűkebb befektetői kör már megkezdte azoknak az ingatlanoknak az értékesítési szándékát, amelyeket eredetileg a bérleti piacra szántak. Ez a tendencia hosszabb távon érezhető hatást gyakorolhat a kínálat alakulására és az árakra, különösen a közepes állapotú, felújításra váró lakások szegmensében. A piac tehát egyértelműen átalakulóban van, új kihívások és lehetőségek elé állítva a lakásbefektetőket.
