Der Auszug aus einer Mietwohnung ist oft mit Stress und Aufwand verbunden. Umzugskartons packen, Möbel transportieren, die neue Wohnung einrichten – da kann man schnell den Überblick verlieren. Ein wichtiger Punkt, der aber nicht vergessen werden sollte, ist die Mietkaution. Schließlich handelt es sich dabei um eine nicht unerhebliche Summe Geld, die Sie gerne zurückhaben möchten. Doch was, wenn der Vermieter sich querstellt und die Kaution ganz oder teilweise einbehält? Keine Panik! In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie sich Ihr Geld sichern und welche Rechte Sie als Mieter haben.
Was ist die Mietkaution und wozu dient sie?
Die Mietkaution (auch Mietzinsdepot oder Kautionszahlung genannt) ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses zahlt. Sie dient dem Vermieter als Absicherung für eventuelle Schäden, die während der Mietzeit entstanden sind, oder für offene Mietzahlungen. Die Höhe der Kaution ist gesetzlich auf maximal drei Monatskaltmieten begrenzt. Wichtig: Der Vermieter darf die Kaution nicht für laufende Mietzahlungen verwenden, solange das Mietverhältnis besteht.
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Der Vermieter darf die Kaution nur dann einbehalten, wenn er berechtigte Ansprüche gegen den Mieter hat. Diese können sich auf folgende Punkte beziehen:
- Mietschulden: Wenn Sie als Mieter Mietzahlungen schuldig geblieben sind, darf der Vermieter diese mit der Kaution verrechnen.
- Schäden an der Wohnung: Hat der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht, die über die normale Abnutzung hinausgehen, darf der Vermieter die Kaution für die Reparaturkosten verwenden. Beispiele hierfür sind beschädigte Fußböden, zerkratzte Wände oder defekte Sanitäranlagen.
- Offene Nebenkostenabrechnungen: Wenn nach Ihrem Auszug noch Nebenkostenabrechnungen ausstehen, darf der Vermieter die Kaution nutzen, um die offenen Beträge zu begleichen.
Wichtig: Der Vermieter muss die Ansprüche nachweisen können. Das bedeutet, er muss beispielsweise Rechnungen für Reparaturen oder Belege für offene Mietzahlungen vorlegen können.
Was gilt als normale Abnutzung und was als Schaden?
Die Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung und Schaden ist oft ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Normale Abnutzung ist die Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung. Dazu gehören beispielsweise:
- Leichte Kratzer im Parkett durch Möbel
- Abnutzung des Teppichs durch Betreten
- Verblassen der Tapeten durch Sonneneinstrahlung
- Bohrlöcher zum Anbringen von Bildern (solange sie fachgerecht verschlossen werden)
Schäden hingegen sind Beschädigungen, die über die normale Abnutzung hinausgehen und durch unsachgemäßen Gebrauch oder Fahrlässigkeit entstanden sind. Dazu gehören beispielsweise:
- Tiefe Kratzer im Parkett durch unsachgemäße Behandlung
- Brandlöcher im Teppich
- Beschädigte Fliesen
- Starke Verschmutzungen, die nicht durch normale Reinigung entfernt werden können
Tipp: Machen Sie bei der Wohnungsübergabe Fotos von allen Räumen und eventuellen Schäden. So haben Sie einen Nachweis für den Zustand der Wohnung beim Auszug.
So sichern Sie sich Ihre Kaution zurück: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung
Um sicherzustellen, dass Sie Ihre Kaution nach dem Auszug zurückerhalten, sollten Sie folgende Schritte beachten:
- Reinigen Sie die Wohnung gründlich: Entfernen Sie alle persönlichen Gegenstände und reinigen Sie die Wohnung gründlich. Achten Sie besonders auf Küche und Bad.
- Führen Sie Schönheitsreparaturen durch: Im Mietvertrag ist oft festgelegt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss. Dazu gehören beispielsweise das Streichen von Wänden und Decken, das Tapezieren und das Lackieren von Heizkörpern und Türen. Beachten Sie aber: Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam. Holen Sie sich im Zweifelsfall rechtlichen Rat.
- Beseitigen Sie selbst verursachte Schäden: Bevor Sie ausziehen, sollten Sie selbst verursachte Schäden reparieren oder reparieren lassen. Das kann günstiger sein, als wenn der Vermieter dies nach Ihrem Auszug veranlasst und die Kosten von der Kaution abzieht.
- Wohnungsübergabe mit Protokoll: Vereinbaren Sie mit dem Vermieter einen Termin zur Wohnungsübergabe. Gehen Sie gemeinsam durch die Wohnung und notieren Sie den Zustand der einzelnen Räume und eventuelle Schäden in einem Übergabeprotokoll. Lassen Sie sich das Protokoll vom Vermieter unterschreiben.
- Frist für die Rückzahlung der Kaution: Der Vermieter hat eine angemessene Frist, um die Kaution zurückzuzahlen. Diese Frist beträgt in der Regel 3 bis 6 Monate. Sie beginnt mit dem Ende des Mietverhältnisses und der Übergabe der Wohnung. Innerhalb dieser Frist muss der Vermieter die Kaution abrechnen und Ihnen den Restbetrag inklusive Zinsen auszahlen.
- Fordern Sie die Kaution schriftlich an: Nach Ablauf der Frist sollten Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung der Kaution auffordern und eine Frist setzen.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Wenn der Vermieter die Kaution trotz Aufforderung nicht zurückzahlt oder ungerechtfertigte Abzüge vornimmt, haben Sie verschiedene Möglichkeiten:
- Schriftliche Beschwerde: Schreiben Sie dem Vermieter einen eingeschriebenen Brief, in dem Sie die Gründe für die Ihrer Meinung nach ungerechtfertigten Abzüge darlegen und ihn erneut zur Rückzahlung auffordern.
- Mieterverein: Wenden Sie sich an einen Mieterverein. Dort erhalten Sie kostenlose Beratung und Unterstützung bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.
- Anwalt: Beauftragen Sie einen Anwalt für Mietrecht. Er kann Ihre Ansprüche gerichtlich geltend machen.
- Mahnbescheid: Beantragen Sie einen Mahnbescheid beim zuständigen Amtsgericht. Wenn der Vermieter keinen Widerspruch einlegt, können Sie die Forderung gerichtlich vollstrecken lassen.
Besondere Fälle und Ausnahmen
Es gibt einige besondere Fälle, in denen die Rückzahlung der Kaution komplizierter sein kann:
- Untermietverhältnis: Im Untermietverhältnis gelten grundsätzlich die gleichen Regeln wie im Hauptmietverhältnis. Der Hauptmieter ist gegenüber dem Untermieter für die Rückzahlung der Kaution verantwortlich.
- Insolvenz des Vermieters: Im Falle der Insolvenz des Vermieters müssen Sie Ihre Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution beim Insolvenzverwalter anmelden.
- Verkauf der Immobilie: Beim Verkauf der Immobilie geht der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution auf den neuen Eigentümer über.
Fazit: Gut vorbereitet die Kaution sichern
Mit der richtigen Vorbereitung und Kenntnis Ihrer Rechte können Sie sicherstellen, dass Sie Ihre Kaution nach dem Auszug problemlos zurückerhalten. Achten Sie auf eine gründliche Reinigung der Wohnung, führen Sie Schönheitsreparaturen durch und erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll. Wenn der Vermieter sich dennoch querstellt, scheuen Sie sich nicht, Ihre Rechte mithilfe eines Mietervereins oder eines Anwalts durchzusetzen. So steht einem erfolgreichen Auszug und der Rückzahlung Ihrer Kaution nichts mehr im Wege!